생활법률 상가건물임대차 계약갱신요구

‘대박 난 카페!’ 임대차계약기간 없으면, 건물주 퇴거 요구 응해야…

 

| 사례 | A

A씨는 2018년부터 1년간 성남 판교테크 로벨리 중심가에 있는 상가건물 1층을 보증금 7억 원에 임차해서 베이커리 카페를 운영했는데, 회사 원들이 자주 찾아 장사가 대박이 났습니다. A씨는 2019년에 임대차계약을 갱신하면서 임대 차기간을 따로 정하지 않기로 합의하고 계속해서 임차해 카페를 운영해 왔습니다. 그런데 최근에 건물주가 B씨로 바뀌었고, B씨는 A씨가 운영하는 상가 자리에 자신이 카페를 운영 하려 하니 A씨더러 나가달라고 합니다. A씨는 코로나 시국에도 손해를 감수하며 자리를 지켜왔는데 이렇게 자리를 뺏길 수는 없겠다는 생 각이 들어, 건물주인 B씨에게 상가건물임대차보호 법의 계약갱신요구권을 행사한다는 문자를 보냈으 나 B씨는 계약 갱신을 거부하고 있습니다. 과연 A씨는 카페를 지킬 수 있을까요?

 

| 답변 |

안타깝게도 A씨의 계약갱신요구 행사는 법적으로 받 아들여지기 어렵습니다. 상가건물임대차보호법(이하 ‘법’이라고 만 함)의 적용범위에 관해 자세히 알아보며 그 이유를 설명해 보겠습니다. 법 제2조 제1항 단서에서는 일정 보증금 이하의 상가에 대해 서 이 법이 적용된다고 규정하고 있는데, 서울특별시는 9억원, 성남시 같은 과밀억제권역과 부산광역시는 6억9천만원이 기준 입니다. 만약 보증금 외에 차임(월세)이 있다면 차임에 100을 곱한 금 액을 보증금에 더한 환산보증금을 기준으로 합니다. 다만, 같은 조 제3항에서는 환산보증금이 기준금액을 초과하더라도 대항 력, 개약갱신요구권, 계약 갱신의 특례, 권리금회수기회 보호(6 개월) 등은 적용되는 것으로 규정하고 있습니다.

 

사안에서는 보증금이 7억원이므로 일단 법 제2조에 따라 법 적용대상은 아니지만, 계약갱신요권에 관한 규정은 적용이 됩 니다. 그러나 문제는 A씨가 2019년 임대차계약을 갱신하면서 기간을 정하지 않기로 합의한 데에 있습니다. 보증 금액이 기준금액을 초과하는 경우 임대차 기간 간주 조 항(법 제9조)은 적용되지 않으므로, 사안의 경우는 임대차기간 의 정함이 없는 임대차계약이 됩니다. 이 때에도 계약종료 6개 월 전부터 1개월 전까지 행사할 수 있는 계약갱신요구권이 행 사할 수 있는지 논란이 있었으나, 대법원은 계약갱신요구권의 규정 형식 상 임대차기간을 정하지 않은 경우에는 계약갱신 요구권이 발생하지 않는다는 입장을 명확히 했습니다(대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다233730 판결 참조). 따라서 A씨의 경우, 2019년 계약갱신합의 시 임대차 계약기간을 정하지 않았기 때문에 계약갱신요구권이 발생되지 않았으므로, B씨에게 갱신 요구를 할 여지가 없습니다.

 

이와 같이 임대차계약기간을 정하지 않은 경 우에는 민법에 따라 계약해지 통고를 받은 날로부터 6 개월이 경과하면 상가를 인도해야 하며, 그 기간 동안 상가건물임대차보호법상 권리금회수기회를 보호받을 수 는 있습니다.