묵시적 계약 연장에도 전세보증보험 들수 있을까?

 

Q. A 씨는 울산 동구의 한 공인중개사 중개로 집주인인 B 씨와 2017년 8월 1일부터 2년 동안 3억짜리 아파트 임대차(전세) 계 약을 맺고, 그날 확정일자를 받았다. 계약이 종료되기 1달 전까지 B 씨가 집을 비워 달라거나 계약서를 다시 쓰자는 말이 없자 A 씨는 임대차 계약이 자동 연장된 줄 알고, 집주인과 별도의 연락 없이 거주를 하고 있었다. 그런데 2019년 10월경 주변 이웃들에게 최근 아파트 시세가 많이 떨어졌다는 말을 듣고 전세금이 떼일까 걱정이 된 A 씨는 전세보증보험에 가입하려고 하는데, 묵시적 계약 연장인 경우에도 보험 가입이 가능할까? 만약, 공인중개사를 통한 재계 약이 필요하다면, 중개 수수료는 누가 내야 할까?

 

A: 이 사안은 주택임대차보호법의 해석이나 적용보다는, 임차인과 전세보증보험회사와 계약 내용이 문제 되는 사안이므로, 전세보증보험회사의 정책이나 계약 내용을 살펴보았다. 전세보증보험이란, 임대차 계약 종료 시 임대인이 임차인에게 임대차 보증금을 반환하지 못하는 경우 전세보증보험회사 가 대신 지급하는 보험 상품이다. 현재 전세보증보험회사는 주택도시 보증 공사(HUG)와 SGI서울보증(SGI)이 있다. 주택도시 보증 공사의 가입 조건이 더 까다로워, 주택도시 보증 공사의 가입조건을 기준으로 주로 문제 되는 사안을 정리했다.

① 보증보험 발급 시 임대인의 동의를 받지 않아도 된다. 통지만 하면 된다.

② 전세금 담보대출을 받은 경우에는 보증보험 가입이 안된다.

③ 보증 신청 시 확정일자 받은 전세계약서 사본, 보증금 지급 확인 서류(계좌이체 내역) 등이 필수로 제출돼야 한다. 공인중개사를 통해 계약을 체결할 필요는 없다.

④ 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 경우 별도로 갱신 계약서를 작성하지 않아도 된다. 다만 종전 임대차 계약과 전세 보증금 등 조건이 동일해야 한다.

주택임대차보호법 상 임대차 계약의 묵시적 갱신의 경우, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임차한 것으로 간주돼 프로 보증금 및 차임이 종전 임대차와 동일한 조건이며, 임대차의 존속기간은 2년으로 된다. 다만, 묵시적 갱신의 경우 임 차인은 언제든지 갱신된 임대차 계약을 해지할 수 있다. 위와 같이 주택임대차 보호법의 내용과 주택도시 보증 공사의 보험 조건을 고려하면, 묵시적 계약 갱신의 경우에도 전세금 반환보증보험 가 입이 가능하고, 종전 임대차 계약서에 확정일자를 받았다면 별도로 갱신 계약을 할 필요가 없다.

 

공인중개사를 통해 재계약을 할 필요가 없으니 중개 비용이 문제 될 소지도 없다. 단지 기존 계약서에 확정일자만 있으면 된다. 다만, 전세 보증금이 증액되었다면 증액된 부분만 따로 표시하고 다시 확정 일자를 받기만 하면 된다.

 

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